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Notar a.D. Dr. Peter Veit

Grundschuld

Was ist eigentlich ein "Grundpfandrecht"?

Hypotheken und Grundschulden sind Pfandrechte an einer Immobilie, die zur Sicherung der Geldforderung eines bestimmten Gläubigers dienen. Meist wird die Rückzahlungsforderung einer Bank hinsichtlich eines Darlehens gesichert.

Wird die Forderung nicht beglichen, kann der Gläubiger die Immobilie versteigern lassen und auf den Erlös zugreifen. Da Immobilien sehr wertbeständig sind, messen Banken den Grundpfandrechten besonderen Wert zu. Grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen gewähren sie daher zu besonders günstigen Zinssätzen.

GrundschuldbriefFür die Bank entscheidend: Der Rang im Grundbuch

Sind im Grundbuch mehrere Rechte eingetragen und reicht der Versteigerungserlös nicht aus, um alle Gläubiger zu befriedigen, wird der Erlös nicht etwa gleichmäßig auf alle verteilt. Hier kommt es vielmehr auf den Rang der Rechte im Grundbuch an: Zunächst erhält der Gläubiger des erstrangigen Rechts sein Geld, dann erst kommt der Gläubiger des nächstrangigen Rechts zum Zug usw. Daher ist die Rangstelle im Grundbuch von besonderer Bedeutung für den Wert der Sicherheit. Mitunter macht eine Bank die Beleihung davon abhängig, dass ein im Grundbuch eingetragener Berechtigter - z.B. der Inhaber eines Wohnungsrechts - im Rang hinter das neu zu bestellende Grundpfandrecht zurücktritt. Das ist für den zurücktretenden Berechtigten natürlich nicht ohne Risiko; im schlimmsten Fall kann er bei einer Versteigerung der Immobilie sein Recht entschädigungslos verlieren.

Hypothek und Grundschuld: Der feine Unterschied

Bei Grundpfandrechten denkt man meist sofort an die Hypothek. Tatsächlich sind Hypotheken heute in der Praxis jedoch von den Grundschulden verdrängt worden. Der Unterschied ist folgender: Die Hypothek ist eng mit der Geldforderung verknüpft, zu deren Sicherung sie einmal bestellt wurde; die Grundschuld dagegen ist ein von dieser "abstraktes", unabhängiges Sicherungsmittel. Das ermöglicht es, die Grundschuld nach Rückzahlung der ursprünglich gesicherten Forderung erneut zu verwenden, um eine ganz andere Forderung zu sichern.

Wichtig: Die "Zweckerklärung"

Wegen dieser Unabhängigkeit der Grundschuld muss durch eine Vereinbarung mit dem Gläubiger festgelegt werden, welche Forderung - oder welcher Kreis von Forderungen - überhaupt durch die Grundschuld gesichert wird. Diese "Zweckerklärung" wird regelmäßig außerhalb der notariellen Urkunde auf einem Vordruck der Bank erteilt. Die Bank ist naturgemäß daran interessiert, den Kreis der gesicherten Forderungen möglichst weit zu fassen. Sie legt Ihnen daher meist eine Zweckerklärung vor, wonach nicht nur das konkrete Darlehen, sondern alle Forderungen gesichert werden, die der Bank jetzt oder auch künftig aus der Geschäftsverbindung zustehen. Eine solche weite Zweckbestimmung ist vor allem dann problematisch, wenn mehrere Personen beteiligt sind. Wird die Grundschuld beispielsweise anlässlich eines Geschäftskredits des Ehemanns am Grundstück der Ehefrau bestellt, so kann die Bank das Anwesen der Ehefrau selbst dann versteigern lassen, wenn der Geschäftskredit voll zurückgezahlt wird, der Ehemann dann aber sein Girokonto überzieht und diese Schuld nicht mehr begleichen kann.

Weitere Sicherheiten der Bank

Über die eigentliche Grundschuld hinaus lassen sich Banken üblicherweise vom Darlehensnehmer in der Grundschuldbestellungsurkunde ein abstraktes Schuldversprechen oder Schuldanerkenntnis erteilen. Da der Sicherungsgeber sich zudem regelmäßig der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde unterwerfen muss, kann die Bank dann nach Zustellung der Urkunde ohne weiteres gerichtliches Verfahren nicht nur den verpfändeten Grundbesitz verwerten, sondern auch weiteren Grundbesitz des Darlehensnehmers verwerten, Lohnpfändungen durchführen lassen und dergleichen.

19 % Grundschuldzinsen - Was soll denn das??

Nicht nur das gesicherte Darlehen, sondern auch die Grundschuld selbst ist verzinslich. Der Grundschuldzins liegt üblicherweise bei etwa 15- 19 % jährlich. Deswegen müssen Sie jedoch nicht erschrecken: Wenn das gesicherte Darlehen wie vereinbart zurückgezahlt wird, gilt selbstverständlich ausschließlich der im Darlehensvertrag mit der Bank vereinbarte Zinssatz. Der Grundschuldzins bestimmt nur, bis zu welcher Obergrenze Sie der Bank für den Zwangsvollstreckungsfall eine Sicherheit gewähren. Er wird u.a. deswegen höher als der Darlehenszins angesetzt, weil der Darlehenszins sich während der - typischerweise langen - Laufzeit des Kredits beträchtlich erhöhen kann. Auch für diesen Fall benötigt die Bank noch eine ausreichende Sicherheit.

Buchgrundschuld versus Briefgrundschuld

Grundschulden gibt es in zwei Spielarten, nämlich als Buch- und als Briefgrundschulden. Die Buchgrundschuld entsteht aufgrund der Einigung über ihre Bestellung schon mit ihrer Eintragung im Grundbuch. Die Briefgrundschuld entsteht dagegen erst, wenn das Grundbuchamt über die Grundschuld zusätzlich einen "Grundschuldbrief" erstellt hat und dieser dem Gläubiger ausgehändigt wurde. In der Praxis wird er regelmäßig vom Grundbuchamt direkt an die Bank geschickt, sodass Sie ihn gar nicht zu Gesicht bekommen. Ein Muster eines solchen Briefs finden Sie oben auf der Seite abgebildet.

Die Briefgrundschuld ist beim Grundbuchamt etwas teurer, weil für die Brieferteilung eine besondere Gebühr anfällt. Der Brief ermöglicht es der Bank, die Grundschuld außerhalb des Grundbuchs - ohne dass Sie es überhaupt erfahren - weiter abzutreten. Das wird sie ggfls. tun, um selbst Kredit aufzunehmen, für den auch sie eine Sicherheit stellen muss. Letztlich müssen Sie es der Bank überlassen zu entscheiden, ob sie eine Buch- oder Briefgrundschuld von Ihnen benötigt; meist wird dies jedoch eine Buchgrundschuld sein.

Kredit abbezahlt: Was nun?

Was geschieht mit der Grundschuld, wenn Sie alle gesicherten Forderungen beglichen haben? Zunächst einmal gilt: An der Grundbucheintragung ändert sich überhaupt nichts, die Bank bleibt im Grundbuch unverändert und in voller Höhe als Grundschuldgläubiger vermerkt. Es liegt jetzt an Ihnen, über das weitere Vorgehen zu entscheiden. Sie können zum Notar gehen und die Löschung veranlassen. Sie können die Grundschuld aber auch zunächst einmal im Grundbuch stehen lassen. Das hat den Vorteil, dass sie die Grundschuld neu verwenden können, um ein weiteres Darlehen bei derselben Bank abzusichern. Sollten Sie freilich beabsichtigen, die Immobilie demnächst zu verkaufen, kann die Löschung im Vorfeld des Verkaufs dessen Abwicklung beschleunigen. Wenn die Geschäftsverbindung zur eingetragenen Bank nicht mehr besteht, dürfte sich ebenfalls die Löschung empfehlen. Schließlich können Verjährungsprobleme nach einer gewissen Zeit die Löschung ratsam erscheinen lassen.

Bloß nicht verlieren: Der Grundschuldbrief

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie von der Bank nach Rückzahlung des Darlehens den Grundschuldbrief erhalten: Vernichten Sie diesen auf gar keinen Fall in der Annahme, die Sache sei ja "erledigt". Denn diesen Brief benötigen Sie zur Löschung im Grundbuch. Sie sollten das entweder zum Anlass nehmen, zum Notar zu gehen und die Löschung zu beantragen. Oder Sie müssen dafür Sorge tragen, dass der Brief jederzeit auffindbar bleibt und ihn sorgfältig wie Bargeld verwahren, am besten in einem Tresor oder Bankschließfach. Sollte der Brief in unbefugte Hände geraten, droht Ihnen ein erheblicher Schaden.

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