Vor der Beurkundung werde ich mich als Notar regelmäßig über den Inhalt des Grundbuchs vergewissern. Dies ist mithilfe des modernen elektronischen Grundbuchabrufsystems meist sofort möglich. Ist das Grundbuchblatt allerdings noch nicht elektronisch erfasst und die Beurkundung so eilbedürftig, dass ein Abwarten von einigen Tagen ausscheidet, kann die Beurkundung auch einmal ohne vorherige Grundbucheinsicht erfolgen. Sie setzen sich damit freilich gewissen Risiken aus, über die ich Sie informieren werde.
Das Grundbuch gibt zuverlässig Auskunft über wesentliche für das Grundstück bedeutsame rechtliche Verhältnisse. Es besteht aus fünf Teilen:
Auf dem Deckblatt befinden sich einige allgemeine Angaben betreffend das Grundbuchamt, den Grundbuchbezirk und die Grundbuchblattstelle, welche dieses Grundbuch eindeutig bezeichnen. Bei einem in mehrere Einheiten aufgeteilten Haus ergibt sich aus dem Deckblatt, ob es sich um eine Wohnung oder eine gewerbliche Einheit handelt.
Im Bestandsverzeichnis wird das Grundstück näher beschrieben nach Gemarkung, Flurstücksnummer, Lagebezeichnung, Wirtschaftsart, Größe u.s.w. Wichtig ist, dass es sich aber lediglich um eine Beschreibung in Worten handelt, ein Plan ist dem Grundbuch nicht beigefügt. Ich kann dem Grundbuch als Notar also niemals die genaue Lage in der Örtlichkeit entnehmen und z.B. erkennen, ob das Grundstück an der öffentlichen Straße liegt oder es sich um ein Hinterliegergrundstück handelt, dessen Erschließung durch Dienstbarkeiten besonders gesichert werden muss. Über solche besonderen Verhältnisse müssen Sie sich selbst erkundigen und mich bei Zweifeln rechtzeitig ansprechen. Am besten beschaffen Sie sich beim Vermessungsamt einen Lageplan, den Sie bei einer Kaufpreisfinanzierung später ohnehin für Ihre Bank benötigen, oder lassen diesen über mich besorgen. In meinem Büro besteht eine entsprechende elektronische Abrufmöglichkeit.
Die Erste Abteilung des Grundbuchs gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse. Private Belastungen des Grundstücks ergeben sich aus den beiden anderen Abteilungen: Hypotheken und Grundschulden sind in der Dritten Abteilung eingetragen, die übrigen Belastungen in der Zweiten Abteilung. Dies können Geh- und Fahrtrechte für Nachbarn, Leitungsrechte für Nachbarn, die Stadt oder ein Versorgungsunternehmen, Wohnrechte und ähnliches sein.
Frühere Eintragungen, die inzwischen nicht mehr gelten, sind rot unterstrichen ("gerötet") und als gelöscht vermerkt. Das Grundbuch gibt daher auch über frühere Rechtsverhältnisse Auskunft, was mitunter eine große Hilfe für den Benutzer darstellt.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Das bedeutet,
dass Sie auf seinen Inhalt vertrauen dürfen, selbst wenn eine
Eintragung zu Unrecht erfolgt ist, was in der Praxis durchaus
einmal vorkommen kann. Auch wenn Manfred Eigner in dem Beispielsfall
gar nicht der wahre Eigentümer wäre, könnte Frau Kaufmann von
ihm also trotzdem das lastenfreie Eigentum erwerben. Die
Unrichtigkeit darf ihr nur nicht positiv bekannt sein. Das
deutsche Grundbuchsystem bietet dadurch eine Rechtssicherheit im
Grundstücksverkehr, die beispielhaft ist und um die wir in
vielen anderen Ländern beneidet werden.