Beim Grundstückskauf bestehen zwei grundsätzliche Risiken, vor denen der Notar die Beteiligten zu schützen hat:
Dieser gegenseitige Schutz lässt sich dadurch verwirklichen, dass der Kaufpreis nicht direkt vom Käufer an den Verkäufer oder dessen Gläubiger gezahlt wird, sondern zunächst an den Notar auf ein Anderkonto. Dieser Weg wurde früher häufig gewählt, hat aber zwei Nachteile: Der Umweg über das Notaranderkonto führt zu Verzögerungen und damit zu finanziellen Einbußen der Beteiligten, außerdem ist die Hinterlegung beim Notar mit zusätzlichen Gebühren verbunden. Für die allermeisten Fälle empfehle ich die Hinterlegung daher nicht.
Als besonders zweckmäßig hat sich folgendes Verfahren erwiesen: Ich veranlasse als Notar die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Käufer in das Grundbuch. Sie bewirkt eine Art vorläufiger Grundbuchsperre zu dessen Gunsten, ohne dass aber bereits ein Eigentumswechsel erfolgt. Außerdem hole ich bei den Kreditinstituten, für die noch Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers bestehen, die zur Löschung aller Belastungen erforderlichen Unterlagen ein. Die Banken teilen mir mit, ob und ggfls. welche Geldbeträge sie zur Ablösung der Restschulden des Verkäufers verlangen. Mit der Gemeinde kläre ich, ob ihr ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht und ob sie es ausüben möchte. Wenn diese Informationen und Unterlagen komplett vorliegen und die lastenfreie Eigentumsumschreibung damit gesichert ist, fordere ich den Käufer schriftlich zur Kaufpreiszahlung auf. Vom Vertragsschluss bis zu dieser Fälligkeitsanzeige dauert es normalerweise etwa 2 bis 8 Wochen.
In der Fälligkeitsanzeige teile ich dem Käufer mit, welchen Teil des Kaufpreises er zur Ablösung der Altverbindlichkeiten des Verkäufers an dessen Banken zu zahlen hat; der Rest fließt direkt auf das vom Käufer im Kaufvertrag gewünschte Konto.
Erst wenn der Verkäufer mir den Erhalt des vollständigen Kaufpreises schriftlich bestätigt, veranlasse ich schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch unter gleichzeitiger Löschung der alten Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers.
Im vorliegenden Beispiel haben Frau Kaufmann und Herr Eigner ausnahmsweise, weil Sie sich persönlich kennen und vertrauen und der Kaufpreis gering ist, auf diese aufwändige Form der Abwicklung verzichtet. Das spart Zeit und auch ein wenig Gebühren. Bei höheren Kaufpreisen sollte dieser vereinfachte Weg gleichwohl nicht beschritten werden: Die bestehenden Gefahren stehen außer Verhältnis zu den möglichen Vorteilen.