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Notar a.D. Dr. Peter Veit

Kaufvertrag

Der Beispielsfall

Im folgenden Beispiel verkauft Herr Manfred Eigner der Italienerin Giovana Kaufmann ein Wiesengrundstück zum Preis von € 2.600,--. Da der Kaufpreis für ein Grundstücksgeschäft verhältnismäßig gering ist und die Beteiligten sich auch schon länger persönlich kennen, möchten sie den Verkauf auf der Grundlage gegenseitigen Vertrauens möglichst schnell, einfach und kostengünstig abwickeln. Es wird folgender - einfacher - Kaufvertrag beurkundet:

 

UR.Nr. 15/2022
Vom 04.01.2022

K A U F V E R T R A G


Heute, den vierten Januar
zweitausendzweiundzwanzig
erschienen vor mir,

Dr. Peter V e i t,
Notar in Heidelberg,


in den Amtsräumen in Heidelberg, Alte Glockengießerei 9:

1. Als Verkäufer:

Herr Manfred Eigner, geb. am 12.03.1952, wohnhaft in Heidelberg, Hauptstraße 112, im gesetzlichen Güterstand verheiratet.


2. als Käufer:

Frau Giovana Kaufmann geb. Petrocelli, geb. am 09.01.1955, wohnhaft ebenda, geschieden, italienische Staatsangehörige.

Alle Beteiligten erklären, für eigene Rechnung zu handeln.

Auf Ersuchen der Erschienenen beurkundete ich nach Unterrichtung über den Grundbuchinhalt deren gleichzeitig abgegebenen Erklärungen gemäß, was folgt:

I.
Grundbuchinhalt und Vorbemerkungen


Im Grundbuch des Amtsgerichts Heidelberg für die

Gemarkung Heidelberg
Blatt 1200


ist Herr Manfred Eigner eingetragen als Eigentümer des lastenfreien Grundstücks

Fl.Nr. 4564/8 Erholungsfläche, Garten, Im stillen Tal, zu 1.200 qm.

Es handelt sich um ein nicht erschlossenes Wiesengrundstück.

Dieses ist weder vermietet noch verpachtet.

Auf dem Grundbesitz befindet sich kein Naturdenkmal, Wald, Gewässer, Gewässerrandstreifen, Wasserbecken und auch keine Hofstelle oder ein Wirtschaftsgebäude eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs. Er wird nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt oder ist entsprechend nutzbar, dient weder dem Weinbau noch einem Betrieb mit gartenbaulicher Erzeugung und liegt auch nicht in einem Naturschutz- oder Bioshärengebiet.

II.
Verkauf und Auflassung


Herr Manfred Eigner verkauft den vorbeschriebenen Grundbesitz samt Bestandteilen und Zubehör an Frau Giovana Kaufmann.

Der Kaufpreis beträgt:
€ 2.600,--
- zweitausendsechshundert Euro -.

Er ist innerhalb einer Woche fällig.

Der Notar hat uns auf die Möglichkeit hingewiesen, die Kaufpreisfälligkeit – insbesondere zum Schutz vor denkbaren Pfändungen - von der Eintragung einer Erwerbsvormerkung für den Käufer und die Eigentumsumschreibung vom Nachweis der Zahlung abhängig zu machen. Dies wünschen wir jedoch nicht, vielmehr möchten wir diesen Vertrag auf der Grundlage gegenseitigen Vertrauens abwickeln.

Der Käufer kommt ohne Mahnung in Verzug, wenn er den Kaufpreis bei Fälligkeit nicht zahlt.

Der Käufer unterwirft sich wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung.

Der Kaufpreis ist auf das folgende Konto des Verkäufers bei der Sparkasse Heidelberg in Heidelberg zu zahlen:
IBAN DE12 3456 7890 1234 5678 90.

Wir sind über den Eigentumsübergang vorbehaltlos einig. Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt die Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch.

III.
Eintragungsnachricht, Vollzugsvollmacht


Eine Eintragungsnachricht wird nur an den Notar erbeten.

Der Notar wird beauftragt und bevollmächtigt, alles zum Vollzug dieses Vertrags Erforderliche zu veranlassen und etwa ausstehende Genehmigungen einzuholen sowie für uns entgegenzunehmen.

Wir erteilen dem Notar unwiderruflich und von der Wirksamkeit dieser Urkunde unabhängig Vollmacht, uns im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten. Wir bevollmächtigen weiter die jeweiligen Mitarbeiter an der Notarstelle, insbesondere Frau Sandra Beste, Frau Yvonne Stöhr, Herrn Klaus Bucher und Herrn Jens Leidecker, diese Vereinbarungen zu ändern oder zu ergänzen, soweit es zum Urkundsvollzug notwendig ist oder zweckdienlich erscheint. Jeder Bevollmächtigte ist berechtigt, einzeln und für uns alle zu handeln. Der Mitarbeitervollmacht liegt kein Innenverhältnis zugrunde.

IV.
Allgemeine Vertragsbestimmungen

§ 1

Die Besitzübergabe erfolgt sofort. Der Verkäufer - mehrere als Gesamtschuldner - unterwirft sich wegen seiner Verpflichtung zur Übergabe der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.

§ 2

Mit der Besitzübergabe gehen auf den Käufer über:
  • die Nutzungen;
  • die Verkehrssicherungspflicht;
  • die auf dem Kaufgegenstand ruhenden Steuern und sonstigen wiederkehrenden öffentlichen Lasten und Abgaben aller Art;
  • die Gefahr des zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung.

§ 3

Einmalige Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach dem Baugesetzbuch, dem Kommunalabgabengesetz und den hierzu ergangenen Satzungen sowie Vorausleistungen hierauf sind vom Verkäufer zu tragen, soweit sie bis zum Ablauf des heutigen Tages angefordert werden sollten; danach angeforderte sind vom Käufer zu übernehmen.

Wiederkehrende Beiträge gehen mit dem Besitz auf den Käufer über.

§ 4

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Kaufgegenstand frei von allen vom Käufer in dieser Urkunde nicht übernommenen Rechten Dritter und privatrechtlichen Lasten zu verschaffen.

Zu allen hiernach erforderlichen Löschungen erteilen die Beteiligten ihre Zustimmung.

Der Verkäufer erklärt, dass am Vertragsobjekt keine Baulast im Sinne der Landesbauordnung besteht.

§ 5

Der Käufer hat das Kaufobjekt genau besichtigt. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundbesitzes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich.

Dem Verkäufer ist nichts bekannt von schädlichen Bodenverunreinigungen und anderen erheblichen Mängeln, die bei einer normalen Besichtigung nicht erkennbar sind.

Auf die mit diesen Regelungen verbundenen Rechtsfolgen hat der Notar besonders hingewiesen.

Beide Vertragsparteien erklären, diesen Vertrag nicht in Ausübung einer gewerblichen - auch handwerklichen oder landwirtschaftlichen - oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit abzuschließen.

V.
Kosten und Steuern


Alle Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzugs sowie die Grunderwerbssteuer trägt der Käufer.

VI.
Ausfertigungen und Abschriften


Von dieser Urkunde erhalten:
an Ausfertigungen:
jeder von uns eine;
an Abschriften:
die Grunderwerbsteuerstelle zwei, das Grundbuchamt und der Gutachterausschuss je eine, die Stadtverwaltung/ Gemeindeverwaltung zur Stellungnahme zum gesetzlichen Vorkaufsrecht auf Verlangen eine.

VII.
Hinweise des Notars


Wir wurden vom Notar insbesondere auf folgendes hingewiesen:
  • Alle Vereinbarungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag müssen richtig und vollständig beurkundet sein; nicht beurkundete Abreden sind unwirksam und stellen die Wirksamkeit des ganzen Vertrags in Frage.
  • Das Eigentum geht erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer über. Diese kann erst erfolgen, wenn anfallende Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Gerichtsgebühren bezahlt sind und die Stadt bzw. Gemeinde bestätigt hat, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.
  • Der Kaufgegenstand haftet für etwaige Rückstände an öffentlichen Lasten und Abgaben aller Art.
  • Unabhängig von den hier getroffenen Vereinbarungen haften alle Vertragsbeteiligten kraft Gesetzes gesamtverbindlich für alle durch diesen Vertrag verursachten Kosten und die Grunderwerbsteuer.

VIII.
Entwurf


Jeder Beteiligte bestätigt, rechtzeitig vor der heutigen Beurkundung einen Entwurf der Urkunde erhalten zu haben.

Der Notar schafft gegenseitige Sicherheit

Beim Grundstückskauf bestehen zwei grundsätzliche Risiken, vor denen der Notar die Beteiligten zu schützen hat:

Als besonders zweckmäßig hat sich folgendes Verfahren erwiesen: Ich veranlasse als Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer in das Grundbuch. Sie bewirkt eine Art vorläufiger Grundbuchsperre zu dessen Gunsten, ohne dass aber bereits ein Eigentumswechsel erfolgt. Außerdem hole ich bei den Kreditinstituten, für die noch Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers bestehen, die zur Löschung aller Belastungen erforderlichen Unterlagen ein. Die Banken teilen mir mit, ob und ggfls. welche Geldbeträge sie zur Ablösung der Restschulden des Verkäufers verlangen. Mit der Gemeinde kläre ich, ob ihr ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht und ob sie es ausüben möchte. Wenn diese Informationen und Unterlagen komplett vorliegen und die lastenfreie Eigentumsumschreibung damit gesichert ist, fordere ich den Käufer schriftlich zur Kaufpreiszahlung auf. Vom Vertragsschluss bis zu dieser Fälligkeitsanzeige dauert es normalerweise etwa 2 bis 8 Wochen.

In der Fälligkeitsanzeige teile ich dem Käufer mit, welchen Teil des Kaufpreises er zur Ablösung der Altverbindlichkeiten des Verkäufers an dessen Banken zu zahlen hat; der Rest fließt direkt auf das vom Käufer im Kaufvertrag gewünschte Konto.

Erst wenn der Verkäufer mir den Erhalt des vollständigen Kaufpreises schriftlich bestätigt, veranlasse ich schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch unter gleichzeitiger Löschung der alten Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers.

Zurück zu unserer Beispielurkunde: Frau Kaufmann und Herr Eigner haben ausnahmsweise, weil Sie sich persönlich kennen und vertrauen und der Kaufpreis gering ist, auf diese besonders aufwändige Form der Abwicklung verzichtet. Bei einem Hauskauf wäre dies regelmäßig zu riskant und keinesfalls zu empfehlen.

Ein (meist) notwendiges Übel: Die Kaufpreisfinanzierung

Einen höheren Kaufpreis muss der Käufer häufig über ein Bankdarlehen finanzieren. Ein Darlehen wird er aber nur erhalten, wenn er der Bank ausreichende Sicherheiten stellen kann. Die wichtigste Sicherheit stellt eine Hypothek oder Grundschuld dar, die am Kaufgrundstück eingetragen wird. Bestellen kann diese Sicherheit nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Dies ist zunächst noch der Verkäufer. Damit das Eigentum umgeschrieben wird, muss zum Schutz des Verkäufers zunächst einmal der Kaufpreis gezahlt sein. Die Bank zahlt das Darlehen aber erst aus, wenn die Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch vollzogen ist. Es beißt sich damit "die Katze in den Schwanz": Der Käufer muss und würde gern zahlen, kann es aber nicht, da er die Grundschuld erst nach Eigentumsumschreibung bestellen kann. Ohne Zahlung kann er andererseits nicht Eigentümer werden.

Um das Dilemma zu lösen, wird in den Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht aufgenommen: Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, schon vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch in seinem Namen Hypotheken oder Grundschulden zu bestellen. Die Bank wird zum Schutz des Verkäufers angewiesen, das Darlehen zunächst nur an den Verkäufer auszuzahlen, bis der Kaufpreis vollständig beglichen ist. Aufgrund der Vollmacht kann die Sicherheit für die Bank dann schon vorab eingetragen werden. Kommt es vertragswidrig nicht zur Kaufpreiszahlung, muss die Bank die Sicherheit wieder freigeben.

Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind einige zusätzliche Punkte zu beachten. Welche Wohnräume, Keller oder Abstellplätze überhaupt zu der Wohnung gehören, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Die mit dieser Teilungserklärung meist in einer Urkunde verbundene Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Miteigentümer zueinander. Sie enthält z.B. Bestimmungen darüber, wie die gemeinsamen Hauskosten auf die Miteigentümer umgelegt werden, wer in der Eigentümerversammlung welches Stimmrecht hat usw.. Diese Grundlagenurkunde muss dem Käufer bekannt sein und sollte vom Verkäufer vor dem Termin rechtzeitig ausgehändigt werden. Aus der Gemeinschaftsordnung ergibt sich auch, ob es zum Verkauf der Zustimmung Dritter bedarf, etwa anderer Wohnungseigentümer oder - wie häufig vorgesehen - des Verwalters. Mit dem Besitzübergang tritt der Käufer üblicherweise in alle Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung ein. Eine etwa vorhandene Instandhaltungsrücklage geht kraft Gesetzes auf ihn über. Sofern die Eigentümer ein monatliches Hausgeld zahlen, sollte der Käufer über dessen Höhe informiert sein. Da für den Käufer neben der Gemeinschaftsordnung auch bestandskräftige Beschlüsse der Wohnungseigentümer verbindlich sind, muss ihm der Verkäufer bedeutsame Beschlüsse mitteilen. Der Käufer sollte beim Verwalter rechtzeitig die Protokollsammlung der Eigentümerversammlungen einsehen und sich über etwaige Besonderheiten erkundigen.

Was ist denn eigentlich ein Erbbaurecht?

Mitunter werden Gebäude im Erbbaurecht errichtet. Dadurch spart sich der Bauherr die Kosten für den Kauf des Bauplatzes. Er schließt mit dem Eigentümer des Grundstücks einen notariellen Erbbauvertrag, wonach der Eigentümer ihm die Errichtung eines bestimmten Gebäudes gestattet. Das Gebäude wird dann wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und damit Eigentum des Erbbauberechtigten. Mit Ablauf einer vereinbarten Zeit endet jedoch das Erbbaurecht und das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer. Während der Laufzeit des Erbbaurechts muss der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer normalerweise einen laufenden Erbbauzins als Gegenleistung für die Einräumung des Erbbaurechts zahlen. Solche Erbbaurechte sind besonders in Gegenden mit hohen Baulandpreisen verbreitet und in Heidelberg recht häufig anzutreffen.

Wird ein Erbbaurecht verkauft, muss der Käufer den zugrunde liegenden Erbbauvertrag kennen, da er ja in diesen mit allen Rechten und Pflichten eintritt. Häufig werden anlässlich des Verkaufs auch die Konditionen des Erbbauvertrags geändert, z.B. die Laufzeit des Erbbaurechts verlängert oder der Erbbauzins erhöht. Der anstehende Verkauf sollte deshalb auch immer mit dem Grundstückseigentümer besprochen werden.

Noch ein Spezialfall: Kauf vom Bauträger

Besonderheiten gelten schließlich auch beim Kauf eines Neubaus oder einer Neubauwohnung vom Bauträger. Sofern das Bauvorhaben bei Vertragsschluss nicht bereits vollständig abgeschlossen ist, muss nach den Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung zum Schutz des Käufers eine Zahlung des Kaufpreises in Raten entsprechend dem Baufortschritt vereinbart werden. Seit 1.1.2009 hat der Bauträger dem Käufer zusätzlich eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % seines Vergütungsanspruchs zu leisten.

Außerdem muss der Verkäufer für die ordnungsgemäße Bauausführung die Haftung nach den gesetzlichen Bestimmungen des Werkvertragsrechts übernehmen. Die Ansprüche des Käufers bei Mängeln des Bauwerks verjähren grundsätzlich in 5 Jahren, von der Abnahme an gerechnet.

Was der Notar nicht (ungefragt) macht...

Ebenso wichtig wie zu wissen, welche Aufgaben ich als Notar für Sie ungefragt übernehme, ist zu wissen, welche Aufgaben ich nicht oder nur auf besondere Anfrage hin erfüllen kann. Hier sind insbesondere zu nennen:

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