"Kauf bricht Miete nicht": Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, und zwar nach der gesetzlichen Regelung mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Verkäufer muss den Käufer deshalb über Bestehen und Inhalt von Mietverträgen aufklären. Anderenfalls verletzt er seine Pflicht, dem Käufer das Eigentum frei von Rechten Dritter zu verschaffen. Sofern ein schriftlicher Mietvertrag besteht, sollte dieser dem Käufer rechtzeitig vor Beurkundung ausgehändigt werden. Für den Käufer ist zu beachten, dass bei einer Kündigung des Mietverhältnisses die mietvertraglichen und gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen und -fristen eingehalten werden müssen. Insbesondere bei Wohnraummietverträgen ist eine Kündigung oft nicht einfach und mitunter langwierig.
Wann das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird, hängt an vielen für die Parteien kaum zu beeinflussenden Faktoren. Spätestens, wenn der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat, soll ihm normalerweise aber auch die Miete zustehen. Die Eigentumsumschreibung erfolgt je nach Schnelligkeit des Grundbuchamts und des Finanzamts regelmäßig erst Wochen oder Monate später. Im Kaufvertrag wird daher meist vereinbart, dass der Übergang der Nutzungen sofort mit Vertragsunterzeichnung, mit Fälligkeit des Kaufpreises oder jedenfalls mit Kaufpreiszahlung erfolgt.
Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, ist das gesetzliche Mietervorkaufsrecht des § 577 BGB zu beachten. Es besteht dann, wenn die Wohnung dem Mieter zum Zeitpunkt der Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen bereits überlassen war. Der Mieter hat dann beim Verkauf seiner Mietwohnung das Recht, zu dem von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Preis und zu den im Kaufvertrag sonst festgelegten Bedingungen in den Vertrag "einzutreten". Ich werde deshalb als Notar nach der Beurkundung beim Mieter anfragen, ob er von seinem Recht Gebrauch machen möchte. Seine Erklärung hierüber sollte zur Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit gemacht werden. Äußert der Mieter sich innerhalb von zwei Monaten nicht, erlischt sein Vorkaufsrecht.