Von wesentlich größerer wirtschaftlicher Bedeutung als der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs - dieser erfolgt als letzter Schritt in der Vertragsabwicklung mit der entsprechenden Umschreibung im Grundbuch - ist derjenige des Übergangs von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr. Im Steuerrecht wird dieser Zeitpunkt treffend als der Zeitpunkt des Übergangs des "wirtschaftlichen Eigentums" bezeichnet.
Besitzübergang ist die Übertragung der tatsächlichen Sachherrschaft durch Gewährung des ungehinderten Zugangs, verbunden mit der Aushändigung der Schlüssel.
Ab dem Besitzübergang wird dem Käufer regelmäßig auch die Nutzung eingeräumt. Beim leer stehenden Haus darf er renovieren und einziehen, beim vermieteten Haus steht ihm ab jetzt die Miete zu.
Mit Besitz- und Nutzungsübergang muss der Käufer normalerweise auch die öffentlichen Lasten und Abgaben wie z.B. Grundsteuer und Anliegerbeiträge tragen. Da diese üblicherweise für einen längeren Zeitraum im Voraus entrichtet werden und es eine ganze Weile dauert, bis die Gemeinde die Bescheide an den neuen Eigentümer schickt, müssen die Beteiligten über diese Beträge zunächst einmal untereinander abrechnen.
Unter "Gefahr" versteht man das Risiko der Zerstörung
oder Beschädigung der Immobilie durch ein von keinem Vertragsbeteiligten
zu vertretendes Ereignis. Beispiel: Das Haus wird durch ein
Erdbeben schwer beschädigt; da keine Versicherung gegen solche
"Elementarschäden" besteht, kommt
auch niemand für den Schaden auf. Bis zum Besitzübergang trägt die Gefahr
üblicherweise der Verkäufer, von da an der Käufer. Er muss also in seinem
eigenen Interesse für eine ausreichende Versicherung schon ab
Besitzübergang sorgen.