In die notarielle Urkunde müssen alle Vereinbarungen aufgenommen werden, die für die Beteiligten so wesentlich sind, dass das Geschäft mit ihnen "steht und fällt". Sind derartige Abreden nicht oder unrichtig beurkundet, ist die notarielle Urkunde nichtig, da sie nicht dem wirklichen Willen der Beteiligten entspricht. Aber auch die wirklich gewollte Absprache gilt nicht, denn sie ist ja nicht protokolliert. Jede Partei, die sich von dem Geschäft lösen möchte, kann sich also unter Berufung auf den Formmangel davon lossagen. Die Urkunde kann im Grundbuch nicht vollzogen werden.
Alter Lehrbuchfall ist der "Schwarzkauf": Um Grunderwerbsteuer und Gebühren zu sparen, geben die Beteiligten den Kaufpreis niedriger als wirklich vereinbart an. Dieser Betrag wird dann so protokolliert. Auch der umgekehrte Fall der Angabe eines überhöhten Kaufpreises, etwa zur Täuschung finanzierender Banken über den Wert des Objekts, ist denkbar. Wer sich an einem solchen Geschäft beteiligt, muss auch mit dem Staatsanwalt rechnen: Er macht sich wegen Steuerhinterziehung bzw. Betrugs strafbar.
Ein besonders aktuelles Beispiel für ein nichtiges Vertragsbündel liegt vor bei Aufspaltung eines Bauträgervertrages in einen (notariellen) Kaufvertrag über den bloßen Grund und Boden und einen zweiten (privatschriftlichen) Bauvertrag zu einem zugesagten "Festpreis". Auch auf diese Weise soll wiederum Grunderwerbsteuer gespart werden, und zwar aus der vermeintlich steuerfreien Bausumme. Selbst wenn Verkäufer und Bauunternehmer nicht personengleich sind, sind regelmäßig beide Verträge nichtig mit den entsprechenden fatalen Folgen. Und: Die erhoffte Steuerersparnis tritt auch nicht ein, denn das Finanzamt unterstellt einen "Gesamtzusammenhang". Es erhebt die Steuer einfach aus der Summe von Kaufpreis und Bausumme.