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Notar Dr. Peter Veit

Schenkung

Überlassungen: Nicht nur an die Kinder

Im Laufe eines Lebens kann sich einiges an Vermögenswerten ansammeln. Mancher trägt sich mit dem Gedanken, seinen Kindern schon zu Lebzeiten etwas davon zu schenken - z.B. eine Eigentumswohnung oder ein Hausgrundstück. Man spricht dann von "vorweggenommener Erbfolge".

Es gibt aber auch weitere Formen unentgeltlicher Übertragungen, etwa an den Ehepartner zur Herstellung einer gerechten Vermögensverteilung, aus Haftungsgründen oder im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung.

Bei der Schenkung von Immobilien hilft der Notar

Überlassungen müssen notariell beurkundet werden, wenn es sich um eine Schenkung handelt oder eine Immobilie betroffen ist. Wirtschaftlich besonders bedeutsam ist die Übergabe von Grundbesitz. Hier stellen sich viele wichtige Fragen im Detail. Durch die Mitwirkung des Notars ist eine kompetente Beratung garantiert.

Übergabe unter Vorbehalt: Der "Nießbrauch"

Häufig wird der Übergeber eine Immobilie nur unter Vorbehalten übertragen wollen. Vielleicht möchte er das Haus weiterhin selbst nutzen oder mitbenutzen, oder er braucht die Miete zum Leben. Die passende Lösung kann ein lebenslanger Nießbrauch für den Schenker sein. Er garantiert dem Schenker weiterhin die umfassende Nutzung des ganzen Objekts. Er kann es also ganz oder teilweise selbst bewohnen, aber auch vermieten, laufende Mietverträge kündigen, neue abschließen usw.

Ein regelungsbedürftiger Punkt ist die Lastenverteilung: Nach dem Gesetz trägt der Nießbraucher - vereinfacht gesagt - die gewöhnlichen Lasten, während der Eigentümer - also der Beschenkte - für die außerordentlichen Lasten aufzukommen hat. Vertraglich kann aber auch vereinbart werden, dass der Nießbraucher sämtliche Belastungen übernimmt. Das kann bei vermieteten Objekten auch steuerlich sinnvoll sein. Denn nur dann können die Kosten außerordentlicher Reparaturen und Instandsetzungen überhaupt noch steuerlich geltend gemacht werden.

Wenn es etwas weniger sein soll: Das Wohnungsrecht

Im Unterschied dazu gibt das Wohnungsrecht grundsätzlich nur ein beschränktes Nutzungsrecht an einem Teil des Hauses. Übergibt der Vater ein Dreifamilienhaus, in dem er selbst, das Kind und noch ein Mieter wohnen, kann ein solches Wohnungsrecht an der vom Vater selbst genutzten Wohnung die passende Lösung sein. Dann muss das Kind keine Miete an den Vater zahlen, und die Miete für die dritte Wohnung steht gleich dem Kind zu.

Anders als beim Nießbrauch darf der Wohnungsberechtigte seine Vorbehaltsräume nicht vermieten. Das Gesetz gestattet ihm nur die Aufnahme von Angehörigen oder von Personen, die ihn versorgen. Auf Wunsch kann das "Wohnrecht" aber vertraglich aufgewertet werden: Dann darf der Vater auch vermieten, ohne den Sohn vorher fragen zu müssen.

Weitere Vorbehalte

Vorbehaltsrechte gibt es noch eine ganze Menge. So kann sich der Erwerber gegenüber dem Schenker zur "Wart und Pflege" verpflichten, oder es können monatliche wiederkehrende Zahlungen an den Schenker zur Aufbesserung seiner Rente vereinbart werden. In einem "Leibgeding" oder "Altenteil" können mehrere Einzelrechte vorteilhaft zusammengefasst werden. Über die Möglichkeiten im Einzelnen berate ich Sie gern.

Und wenn der Sprössling verkauft?

Als im Grundbuch eingetragener Eigentümer kann der Erwerber grundsätzlich frei über das geschenkte Objekt verfügen. Er kann es also verkaufen oder hoch belasten, ohne den Schenker vorher fragen zu müssen. Stößt ihm noch zu Lebzeiten des Schenkers etwas zu, fällt das Haus an seine Erben. Wen er zum Erben einsetzt oder wem er das Anwesen vermacht, kann er durch sein Testament frei bestimmen und auch jederzeit ändern.

Mitunter wünscht sich der Übergeber auf seine Lebenszeit hier noch ein Mitspracherecht. Es kann dann ausdrücklich vertraglich vereinbart und durch Eintragung einer "Vormerkung" sogar im Grundbuch abgesichert werden. Verkauft das Kind das Haus, ohne den Vater gefragt zu haben, kann der Vater das Haus zurückverlangen. Das vollzieht sich aber nicht automatisch: Wenn der Vater sein Rückforderungsrecht nicht ausübt, geht der Verkauf eben doch in Ordnung.

Trotz aller Vorbehalte: Geschenkt ist geschenkt

Jede Überschreibung schafft Tatsachen, die vom Schenker nicht einseitig wieder rückgängig gemacht werden können. Daran ändern auch alle vereinbarten Vorbehaltsrechte nichts.

Neuer Eigentümer ist der Beschenkte. Der Schenker kann die Immobilie nicht mehr verkaufen und ohne Zustimmung des Erwerbers grundsätzlich auch nicht mehr belasten, etwa um einen Kredit abzusichern.

Wenn noch Schulden auf dem Haus sind...

Häufig ist die Immobilie noch grundbuchmäßig belastet. Bei Hypotheken und Grundschulden kommt es immer darauf an: Ist der Kredit schon komplett abbezahlt, kann das Recht einfach gelöscht werden. Sie können mich damit beauftragen, die erforderliche Löschungsbewilligung der Bank einzuholen.

Der Erwerber kann die Grundschuld aber auch übernehmen. Dann kann er auf die alte Grundschuld ein neues Darlehen aufnehmen, und spart die Kosten einer Löschung und Neueintragung. Das macht freilich nur Sinn, wenn wieder die alte - im Grundbuch eingetragene - Bank den Kredit geben soll. Und Vorsicht: Die alte Grundschuld geht den Vorbehaltsrechten des Schenkers im Rang vor. Kommt das Kind mit seinen Bankschulden in Verzug, droht dem Schenker die Zwangsversteigerung und das Erlöschen seiner Vorbehalte. Dann muss er aus dem Haus ausziehen.

Sichert das Grundpfandrecht noch Schulden des Schenkers, kann der Erwerber das Darlehen übernehmen. Die Bank ist daran aber nur gebunden, wenn sie der Schuldübernahme zugestimmt hat. Stimmt sie nicht zu, bleibt der Schenker ihr gegenüber in der Haftung. Erfahrungsgemäß ist diese Zustimmung nicht immer leicht zu bekommen. Wünscht der Übergeber volle Sicherheit, sollte dieser Punkt rechtzeitig vor der Beurkundung mit der Bank besprochen werden.

Umgekehrt kann natürlich auch vereinbart werden, dass der Schenker seine Schulden selbst weiter abzahlt wie bisher.

Regelmäßig sinnvoll: Anrechnung auf den Pflichtteil

Meist erfolgen Überlassungen im engsten Familienkreis an pflichtteilsberechtigte Erwerber, z.B. vom Vater an den Sohn. Beim Tod des Übergebers kann dann dem Erwerber ein Pflichtteilsanpruch zustehen. Haben die Eltern sich beispielsweise "aufs längste Leben" gegenseitig zu Erben eingesetzt und stirbt der Vater als erster, kann der Sohn von der Mutter seinen Pflichtteil verlangen. Macht er ihn geltend, fragt sich, ob er sich wenigstens den Wert des geschenkten Hauses darauf anrechnen lassen muss. Das wird von den Eltern regelmäßig gewünscht sein. Nach derzeitiger Rechtslage muss es der Vater dann schon bei der Schenkung anordnen. Gesetzlich geplant und sicher sinnvoll ist, dem Schenker eine Nachholung dieser Anrechnungsbestimmung durch Verfügung von Todes wegen zu gestatten.

Und was bekommen die anderen Kinder?

Hat der Übergeber mehrere Kinder und erhält eines davon das Haus allein, so ist zu klären, ob ein Ausgleich gegenüber den Geschwistern erfolgen soll. Der Erwerber kann sich in der Übergabeurkunde zu einer Herauszahlung in Geld an seine Geschwister verpflichten. Dieser Betrag kann sofort fällig gestellt werden, aber auch erst nach Ablauf einer bestimmten Zeit, beim Tod des Übergebers oder in bestimmten Abständen ratenweise. Sind die Geschwister mit der Regelung einverstanden und betrachten sie sich als gleichgestellt, sollten sie unbedingt die Urkunde mitunterschreiben und das bestätigen. Sie können auch jetzt schon auf mögliche Pflichtteilsergänzungsansprüche beim Tod des Übergebers hinsichtlich des Hauses verzichten. Dann kann es im Nachhinein beim Tod des Schenkers keinen Streit mehr geben.

Der Schenker kann auch auf die Festlegung eines bestimmten Betrages verzichten und lediglich anordnen, dass der Erwerber den Wert der Schenkung beim Erbfall zur Ausgleichung zu bringen hat. Das funktioniert aber nur, wenn später die gesetzliche Erbfolge greift oder die Beteiligten zumindest im Verhältnis ihrer gesetzlichen Erbteile erben.

Mitunter soll der Erwerber auch bewusst gegenüber seinen Geschwistern bevorzugt werden. Dann ist festzuhalten, dass eine Ausgleichung nicht erfolgen soll.

Wer möglichst wenig bekommen soll: Das Finanzamt

Bei Grundstücksschenkungen kann im Hinblick auf die typischerweise hohen Werte leicht Schenkungsteuer anfallen.

Für Kinder gilt die günstigste Schenkungsteuerklasse I mit den prozentual niedrigsten Steuersätzen. Dazu gewährt das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz jedem Kind einen persönlichen Steuerfreibetrag in Höhe von € 400.000,--. Liegt der Steuerwert der Schenkung unter diesem Freibetrag und hat das Kind auch in den letzten 10 Jahren vom Schenker noch nichts bekommen, bleibt die Schenkung ganz schenkungsteuerfrei. Liegt der Wert über dem Freibetrag, stehen dem Finanzamt mindestens 7 % Schenkungssteuer zu. Wird der Freibetrag um mehr als € 75.000,--, aber höchstens € 300.000,- überschritten, erhöht sich der Steuersatz auf 11 %, danach und bis zu € 600.000,-- auf 15 % usw. Der Spitzensatz in der Steuerklasse I beträgt 30 %.

Sie brauchen noch mehr Infos?

Im Downloadbereich können Sie kostenlos meine umfangreiche Broschüre über Schenkungen herunterladen. Sie finden darin auch viele weitere Details zur Schenkungssteuer mit Steuerspartipps für Schenker und Beschenkte.