Notar Dr. Peter Veit
Mieterfreundlicher Bundesgerichtshof
Der BGH baut seine mieterfreundliche Rechtsprechung weiter aus:
Wie im Oktober 2007 berichtet, haben die Richter in letzter Zeit zahlreiche Klauseln in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt, die den Mieter beim Auszug zur Renovierung seiner Wohnung verpflichten.
Im jetzt entschiedenen Fall sollte der Mieter die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen ausführen. Der Vermieter hielt dies entsprechend der neuen Rechtsprechung selbst für unwirksam. Er verlangte deshalb zum Ausgleich seiner Nachteile eine Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Vergebens: Nach Ansicht der Richter ist der Vermieter nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen. Denn nach dem Gesetz kann er lediglich die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend machen. Eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten des Vermieters kommt nicht in Betracht. Denn die gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, widerspricht nicht den typischen Interessen der Vertragspartner. Ebenso wenig kann die Forderung auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützt werden. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat vielmehr derjenige zu tragen, der sie verwendet.
Kühn ist die zweite Entscheidung zum gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters bei Aufteilung des Mietgrundstücks. Das Gesetz räumt dem Mieter seit einigen Jahren ein Vorkaufsrecht ein, wenn er Wohnräume gemietet hat, die Immobilie anschließend in Eigentumswohnungen aufgeteilt und seine Mietwohnung verkauft wird. Im Fall des BGH handelte es sich um eine Reihenhaussiedlung. Es wurde gerade keine Aufteilung in Eigentumswohnungen vorgenommen. Vielmehr wurde das Gesamtgrundstück vermessen und in reale Teilgrundstücke mit je einem aufstehenden Reihenhaus geteilt. Nach Ansicht des BGH liegt eine Gesetzeslücke vor. Diese ist durch analoge Gewährung eines Vorkaufsrechts zugunsten des Mieters zu schließen. Denn die Interessenlage ist bei Umwandlung in Wohnungseigentum einerseits und Realteilung andererseits gleich.
Die erste Entscheidung war zu erwarten. Wozu hätte der BGH den ganzen Aufwand mit den Renovierungsklauseln betreiben sollen, wenn im wirtschaftlichen Endergebnis für den Mieter nichts "herausgekommen" wäre?
Die zweite Entscheidung dagegen verblüfft. Voraussetzung einer Analogie ist nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen nämlich nicht bloß das Vorliegen einer Lücke und die Gleichheit der Interessenlage. Hinzukommen muss vielmehr, dass es sich um eine planwidrige Lücke handelt. Der BGH unterstellt dem Gesetzgeber, vor einigen Jahren nicht erkannt zu haben, dass eine Aufteilung statt in Wohnungseigentum auch real erfolgen kann. Nun mögen dem Gesetzgeber in einer Zeit häufiger, mitunter geradezu hektischer Gesetzesänderungen schon einmal handwerkliche Fehler unterlaufen. So ignorant, wie der BGH annimmt, habe ich ihn mir aber nicht vorgestellt. Eine derart unsystematische Rechtsprechung ist nicht zuletzt ein Schaden für die Rechtssicherheit.
BGH, Urteil vom 09.07.2008 (VIII ZR 181/07) und Urteil vom 28.05.2008 (VIII ZR 126/07)
