"Das aktuelle Thema" vom Oktober 2007
BGH: Mieter zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet
Der Bundesgerichtshof meint es gut mit Mietern, die ihre Wohnung nach
dem Mietvertrag beim Auszug renovieren sollen: Abermals haben die
Richter eine verbreitete Klausel in vorgedruckten Mietvertragsformularen
gekippt.
Die wichtigsten bisher ergangenen Entscheidungen sind folgende:
- Juni 2004: Formularbestimmungen sind unwirksam, wenn sie dem
Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des
laufenden Mietvertrages nach einem starren Fristenplan
auferlegen. Denn es kann ja sein, dass tatsächlich noch gar kein
Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung
beispielsweise kaum genutzt hat (BGH VIII ZR 361/03).
- Im Oktober 2004 hielt der BGH gleichwohl eine
"Abgeltungsklausel" trotz starrer Fristen für wirksam. Nach
einer Abgeltungsklausel hat der Mieter bei Auszug vor der
vorgesehenen Renovierungsfrist sich mit einem seiner tatsächlichen
Nutzungsdauer entsprechenden Prozentsatz an den Kosten der
Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Da die für die Abgeltung
maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen
Renovierungsfristen ausgerichtet waren, sah der BGH kein Problem
(BGH VIII ZR 215/03).
- Genau andersherum dann die spätere Entscheidung - Oktober 2006:
Abgeltungsklauseln auf einer starren Berechnungsgrundlage
benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie
keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der
Wohnung zulassen (BGH VIII ZR 52/06). An der eigenen
früheren Rechtsprechung wird ausdrücklich nicht mehr festgehalten.
- Unwirksam ist nach einem Urteil vom 12. September 2007 nun auch
die Verpflichtung des Mieters, die Mieträume überhaupt beim
Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten
Schönheitsreparatur renoviert zu übergeben. Dies
gilt selbst dann, wenn der Vertrag gar keine Verpflichtung zu
Schönheitsreparaturen beinhaltet. Denn es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass der Mieter sie freiwillig vornimmt und kurz danach
auszieht (BGH VIII ZR 316/06). Wie häufig das in der Praxis
wohl vorkommt?
- Im zuletzt entschiedenen Fall - Urteil vom 26. September 2007,
BGH VIII ZR 143/06 - hatte der Vermieter geglaubt, aus der
neuen Rechtsprechung gelernt zu haben: Die fragliche Klausel sah
wiederum bei Auszug vor Ablauf gewisser Renovierungsfristen eine
prozentuale Abgeltung der Kosten vor. Von den festgelegten
Renovierungsfristen konnte nach dem Vertrag aber abgewichen werden,
wenn der tatsächliche Erhaltungszustand der Räume noch keine
Renovierung erforderte. Dies wiederum sollte auch bei der
zeitanteiligen Abgeltung vor Ablauf der Renovierungsfristen
zugunsten des Mieters berücksichtigt werden.
Doch die Mühe des Vertragsgestalters war umsonst: Einem
durchschnittlichen Mieter machte die Klausel nach Ansicht
der Richter nicht hinreichend klar und verständlich,
wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen sei.
Folge der Unwirksamkeit ist jeweils, dass das gesetzliche
Mietvertragsrecht nach BGB gilt. Danach obliegen die
Schönheitsreparaturen ausschließlich dem Vermieter. Der Mieter kann also
ausziehen, ohne zu renovieren und ohne sich an den Renovierungskosten
finanziell zu beteiligen - wohlgemerkt selbst dann, wenn er die Wohnung
tatsächlich in einem abgewohnten Zustand hinterlässt.
BGH, Urteil vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06)
Notarinfos jetzt kostenfrei abonnieren?
