Notar Dr. Peter Veit
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BGH: Notar schützt Verbraucher beim Verkauf "ihrer" Grundschuld (06/2010)
Presseberichte über Verkäufe von Grundschulden durch Banken an wenig zimperliche Inkassogesellschaften mit dubiosem Auslandssitz haben Verbraucher aufgeschreckt. Es soll in Einzelfällen zu Zwangsversteigerungen gegen Hauseigentümer gekommen sein, die ihre Raten bis zuletzt vertragsgemäß bezahlten.
Für nach dem 19.08.2008 bestellte oder abgetretene Grundschulden hat der Gesetzgeber darauf reagiert: Der Erwerber der Grundschuld muss sich den Sicherungsvertrag des Eigentümers mit seiner alten Bank gesetzlich entgegenhalten lassen. Wichtig: Das gilt auch dann, wenn er ihn im Einzelfall nicht gekannt haben sollte. Zahlt der Eigentümer also pünktlich, kann ihm nichts mehr passieren. Doch was passiert bei einer vorher bestellten oder abgetretenen Grundschuld?
Der Bundesgerichtshof hat in einer wegweisenden Entscheidung klargestellt, dass hier der Notar den Verbraucherschutz garantiert. Der neue Gläubiger kann auf der Grundlage der Grundschuldurkunde nur dann gegen den Eigentümer vollstrecken, wenn der Notar ihm eine auf seinen Namen ausgestellte "vollstreckbare Ausfertigung" erteilt. Dabei prüft der Notar stets, ob die Abtretung der Grundschuld wirksam erklärt ist.
Darüber hinaus hat der Notar nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs in den "Altfällen" zusätzlich zu prüfen, ob der Erwerber der Grundschuld in den Sicherungsvertrag eingetreten ist. Geschieht dies nicht formgerecht, muss der Notar die Vollstreckbarerklärung ablehnen.
BGH, Urteil vom 30. März 2010 (XI ZR 200/09)
