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Notar a.D. Dr. Peter Veit

Das aktuelle Thema

Auf dieser Seite weise ich etwa alle zwei bis vier Monate auf aktuelle Gerichtsentscheidungen, Gesetzesänderungen oder Initiativen hin, die für Sie von Bedeutung sein können. Den neuesten Eintrag finden Sie im Anschluss. Alle älteren Beiträge werden im Archiv aufbewahrt.

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Neues Maklerrecht - Ein Schuss nach hinten? (11/2020)

Offenbar hatte der Gesetzgeber den Plan, den corona- geplagten Bürgern zu Weihnachten ein besonderes Geschenk zu machen: An Heiligabend nämlich treten die neuen Paragraphen 655 a bis d des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Maklerrecht in Kraft.

Sie gelten für Verträge über die Vermittlung von Wohnungen oder Einfamilienhäusern, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Erste Neuregelung: Ist der Maklervertrag mit Verkäufer und Käufer geschlossen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten.

Zweite Neuregelung: Hat nur eine Partei - in aller Regel kann das nur der Verkäufer sein - den Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung zur Übernahme eines Teils der Maklerprovision durch die andere Kaufvertragspartei - also den Käufer - nur wirksam, wenn der Verkäufer zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Provisionsanspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinerseits den Makler bezahlt hat und dies dem Käufer nachgewiesen wurde.

Nur: Erreicht das neue Gesetz den damit angestrebten Käuferschutz tatsächlich?

Stutzig macht bereits die schlampige Gesetzessprache. Unser BGB kennt weder den Begriff der "Wohnung" noch den des "Einfamilienhauses". Was gilt denn, wenn ein Haus im Erbbaurecht verkauft wird? Was ist, wenn das Haus eine Einliegerwohnung besitzt? Man sollte erwarten, dass Derartiges nicht erst von der Rechtsprechung geklärt werden muss, sondern der Anwendungsbereich bereits vom Gesetzgeber sauber abgegrenzt wird.

Schwerer wiegt, dass das Gesetz bei Licht besehen den Käufer in den praktisch relevanten Fällen gar nicht schützt, sondern möglicherweise sogar belastet und zudem zum Schummeln einlädt.

In der Praxis gibt es nahezu ausschließlich den Fall, dass der Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer beauftragt wird. Dass zunächst nur der Verkäufer einen Makler einschaltet und dieser dann ohne weitere Verträge mit Kaufinteressenten Exposés verschickt und Besichtigungen durchführt, mag im Lehrbuch vorkommen. Aber: Kein vernünftiger Makler arbeitet so. Und kein normal denkender Käufer würde sich im notariellen Kaufvertrag verpflichten, einen Teil der Verkäuferprovision zu übernehmen, obwohl er den Makler gar nicht selbst beauftragt hat. Denn diese Übernahme wäre eine weitere Leistung des Käufers über den Kaufpreis hinaus, und würde die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer - in Baden- Württemberg derzeit stolze 5 % - erhöhen, außerdem auch die Notar- und Grundbuchkosten.

Im absoluten Regelfall, dass beide Parteien des Kaufvertrags den Makler beauftragt haben, macht das neue Gesetz nun die Halbteilung der Provision zur Pflicht. Auch ein verhandlungsgeschickter Käufer kommt künftig also nicht umhin, die Hälfte der vom Verkäufer (ohne sein Zutun) versprochenen Gesamtprovision zu zahlen.

Jedes Schutzgesetz ist nur so gut, wie es Umgehungen verhindert. Sollte ein unseriöser Makler dem Käufer nur vorspiegeln, mit dem Verkäufer eine besonders hohe Provision vereinbart zu haben, hat der Käufer mit eigenem Maklervertrag - und das ist der einzig praktisch relevante Fall - keinen Anspruch darauf, dass ihm irgendein Nachweis der tatsächlichen Zahlung des Verkäufers vorgelegt wird.

Die erwähnte gesetzliche Nachweispflicht beschränkt sich nach dem klaren Wortlaut auf den gar nicht vorkommenden Fall der "Provisionsübernahme" durch einen Käufer ohne eigenen Maklervertrag. Selbst dort bleibt offen, welcher Nachweis überhaupt geschuldet ist!